Příspěvky se štítkem ‚reality’

Máte volných 85 milionů? Kupte domeček v Bystrci

13. 8. 2015 v 14.19 • Témata: , , , , , , ,

Naspořili jste pětaosmdesát milionů a hledáte útulné bydlení? Pak je následující nabídka přesně pro vás. Za pár peněz můžete bydlet v Bystrci u přehrady v roztomilé chaloupce.

„Nabízíme klenot, který respektuje tvar pozemku a jež je přímo ideálně orientován ke světovým stranám s ojedinělým výhledem na Brněnskou přehradu,“ dočteme se v nabídce společnosti AMBIENTEN VIP s.r.o., jež vilu nabízí. Dům z roku 2010 s pěti pokoji o podlahové ploše 320 čtverečních metrů se nachází na bystrckém břehu Brněnské přehrady v oblasti Kozí horky.

prodej-vila-490-m-brno-bystrc-28551-interier

„Vila je moderní rezidenční novostavbou s fasádou obloženou pískovcem, cedrovým dřevem a titanzinkem. Z příjezdové cesty vypadá nenápadně, stačí jej však obejít nebo vstoupit dovnitř a budete ohromeni. Na pozemku bylo provedeno minimum terénních úprav, aby bylo možné dům částečně zapustit do terénu. Lehce svažitý pozemek o rozloze 5.000 m² se zdvihá od západu k východu a zároveň od jihu k severu,“ líčí půvaby stavby i lokality realitní kancelář.

Společnost AMBIENTEN se na luxusní a patřičně drahé domy specializuje. „Nabízíme reprezentativní, prestižní, originální a jedinečné nemovitosti,“ popisují stránky firmy.

Přestože společnost zásadně neposkytuje informace o svých klientech ani o uzavíraných obchodech, z jiných zdrojů víme, že vilka u přehrady je stále volná. Máte-li zájem, stačí zdvihnout telefon a kontaktovat makléře Martina Kabrnu (733 525 123).

-vl-, kredit Milan Krátký
Foto: AMBIENTEN VIP s.r.o.

Realitní poradna: Vyšší daň z převodu nemovitostí?

17. 11. 2012 v 09.29 • Témata: , , , , , , , ,

Prodávající majitelé i realitní makléři jsou čím dál neklidnější – blíží se konec roku a s ním i avizovaná změna daně z převodu nemovitostí. Navýšení daně o jedno procento znamená u prodeje domu za tři miliony korun částku 30 000 Kč, takže prodávající odvede finančnímu úřadu namísto stávajících devadesáti plných 120 tisíc korun. Ovšem bude tomu tak skutečně?

Změna byla schválena sněmovnou a předána senátu, kde se o ní bude jednat 5. 12. 2012, tedy tři týdny před koncem roku. Pokud senátem projde, pak ano, zaplatí majitelé víc. Pokud ovšem senát tuto novelu zamítne, bude vrácena zpět sněmovně, která ji bude muset ještě do konce roku přehlasovat. Tolik k tvrzení některých novinářů, že „už je to jisté“.

Až to skutečně jisté bude, změní to následující:

Kupující s prodávajícím sepíšou kupní smlouvu a smlouvu o úschově listin a peněz. Po připsání kupní ceny do úschovy dá právník návrh na vklad na katastrální úřad. Pokud bude návrh podán do konce roku 2012, zaplatí prodávající stávající 3 %. Při podání návrhu v roce 2013 (pokud tedy změna bude skutečně schválena), bohužel, odvede daň z převodu nemovitostí ve výši 4 %.

A pro doplnění běžný postup:

Makléř zajistí návrhy kupních smluv, včasné zaslání klientovi k připomínkám a následné předání případných připomínek zpět právníkovi, který smlouvy upraví. Vyzve strany k podpisu – sladí termíny všech účastníků, zajistí přítomnost právníka s ověřovací knihou, ověřené smlouvy zůstávají v advokátní úschově dokud na úschovní účet není připsána kupní cena. Poté makléř doručí smlouvy spolu s návrhem na katastr nemovitostí.

Po zapsání změny na katastr nemovitostí vyplatí právník z úschovy prodávajícímu kupní cenu a v úschově zústává jen částka ve výši daně z převodu. Makléř zajistí vypracování odhadu nemovitosti znalcem, jeden díl pak dostane prodávající, druhý díl spolu s vyplněným a podepsaným daňovým přiznáním předá makléř finančnímu úřadu. Kopii přiznání s razítkem z podatelny doručí právníkovi, aby mohla být z advokátní úschovy uhrazena daň z převodu nemovitostí (vzhledem k tomu, že současná legislativa bere kupujícího jako ručitele strany prodávající, je tento postup jeho ochranou).

To je dnes k dani z převodu asi vše, teď nezbývá než počkat na začátek prosince.

Radmila Kazdová
www.jsemtuprovas.cz
RE/MAX Pro, Blatného 3, 616 00 Brno
420 608 080 868, radmila.kazdova@re-max.cz

*

Dotazy do realitní poradny pište na adresu poradna@bystrcnik.cz, do komentářů pod článek nebo přímo makléřce Radmile Kazdové. Foto: Wikipedie.

Související

Realitní poradna: Nemovitost jako investice
Realitní poradna: Jak na koupi pozemku
Realitní poradna: Přepis energií

Realitní poradna: Nemovitost jako investice

6. 11. 2012 v 13.42 • Témata: , , , , , , , , ,

Hodně klientů se mě ptá, zda se vyplatí investovat do nemovitostí. Já se naopak ptám – kam jinam? Ano, můžeme vsadit Sportku. Můžeme investovat na burze. Můžeme investovat do nějakého podnikatelského záměru. Tyto věci ale vyžadují jistou míru odvahy, schopnosti riskovat a ne všichni tyto vlastnosti máme.

Investovat se dá i konzervativněji, existují různé fondy, dluhopisy či spořící účty. Zde je mnohem menší míra rizika, ovšem také nižší výnos. Je ovšem otázkou, můžeme-li v těchto případech vůbec hovořit o investici – spíše se jedná o spoření.

A pak je ještě další možnost, a tou je investice do nemovitostí, která je mi, jako realitní makléřce, samozřejmě nejbližší. Ale pojďme si ji ukázat v číslech.

Mám klienta. Klient prodává byt, protože je pro něj příliš veliký a kupuje menší, který mu na bydlení stačí. Po prodeji a následné koupi mu ještě necelý milion zbyde. A slíbená čísla:

  • Koupě panelového bytu 1+1, 28 m2, Brno: 950 000 Kč (včetně všech poplatků)
  • Nutné úpravy (vymalování, úklid): 3 000 Kč
  • Celková investice do koupě je 953 000 Kč

Při měsíčním nájmu 6 000 Kč (bez energií, ty hradí nájemce zvlášť) a odečtení poplatků (fond oprav) 900 Kč nám měsíční zisk z nájmu vychází na 5 100 Kč.

Pro posuzování výnosnosti si stanovíme hranici pěti let, což je doba, po jejímž uplynutí lze investiční nemovitost prodat, aniž by prodávající platil ještě daň z příjmu, jsou konečná čísla následující:

Zatímco hodnota bytu v cenách výchozího roku je stále stejná (předpokládejme, že cena bytu minimálně kopíruje inflaci), hodnota jistiny v bance v důsledku inflace klesá – z původních 953 000 Kč na 865 841 Kč po pěti letech. Roční zisk z nájmu v aktuálních cenách, tzn.při jeho pravidelné valorizaci, by byl pátým rokem 65 985 Kč, v cenách výchozího roku pak 61 200 Kč. I bez průběžné valorizace by po pěti letech hrubý zisk z nájemného činil 306 000 Kč, zatímco hrubý zisk z úroků v cenách výchozího roku by byl jen 117 314 Kč.

Hodnota investice do nemovitosti v cenách výchozího roku by tedy byla 1 259 000 Kč, zatímco u investice do vkladu by šlo jen o částku 1 070 000 Kč.

Nebo se pojďme podívat na konkrétní případ, tentokrát něco většího. Byt v osobním vlastnictví 2+kk s lodžií, v novostavbě bytového domu z roku 2010. Velikost tohoto bytu je 57 m2 a k tomuto bytu náleží i garážový box v přízemí domu, který je samozřejmě součástí kupní ceny. Byt je na investici vhodný i díky své poloze – nachází se totiž jen necelých pět minut od Technologického parku, kde mají sídla firmy jako IBM, Motorola, Vodafone a další. Je proto jako investiční nemovitost velmi vhodný, protože čeští i zahraniční zaměstnanci těchto firem nás s žádostí o vyhledání bytu, který by si mohli pronajmout, oslovují velmi často.

Pořizovací cena bytu 2 700 000 Kč, měsíční nájem (bez záloh na energie) 10 000 Kč, po odečtení fondu oprav 9 400 Kč.

  • Zisk z nájmu po pěti letech při pravidelní valorizaci: 585 843 Kč
  • Zisk z nájmu po pěti letech bez valorizace: 564 000 Kč

Myslím, že víc už psát ani nemusím. Je to pro vás zajímavé? Na to si každý investor musí odpovědět sám, pokud vás to ale zaujalo a chtěli byste si výše uvedené výpočty probrat podrobněji, obraťte se na mne, jsem tu pro vás.

Radmila Kazdová
RE/MAX Pro, Blatného 3, 616 00 Brno
reality.remax-czech.cz/re-max-pro/radmila-kazdova, Tel: +420 608 080 868
Email: radmila.kazdova@re-max.cz

*

Dotazy do realitní poradny pište na adresu poradna@bystrcnik.cz, do komentářů pod článek nebo přímo makléřce Radmile Kazdové.

Související

Realitní poradna: Jak na koupi pozemku
Realitní poradna: Přepis energií

Realitní poradna: Jak na koupi pozemku

21. 9. 2012 v 18.00 • Témata: , , , , , , , ,

Chcete stavět dům? Chystáte se kupovat pozemek? Sledujete inzeráty a věříte, že když trefíte na „Prodám stavební pozemek za dobrou cenu“, máte vyhráno a teď už to bude snadné? Doufám, že ano, ale občas se můžou objevit komplikace, které je třeba řešit. Proto se teď podívejme, na co všechno by si budoucí stavebník měl dát pozor.

Lokalita

Zjistěte si co nejvíce informací o lokalitě, v níž se chcete usadit. Řeknou vám místní, že tu mají školu? Výborně, pak ale přidejte doplňující otázku – jsou zde oba stupně? Pokud se jedná o menší obec, může tu být jen první stupeň a starší děti musí dojíždět někam do okolí. Když si na webu obce najdete, že je zde knihovna, podívejte se i na provozní dobu, totéž u obchodu s potravinami. Zajděte na obecní úřad a informujte se o plánovaných investičních akcích. Dostupnost – jak často sem jezdí vlaky či autobusy? Udržuje se v zimě silnice? Pokud reagujete na nabídku realitní kanceláře, chtějte tyto informace hned při prohlídce, makléř je tu od toho, aby vám poskytl odpovědi. Nezná-li je a nenabídne vám ani, že je do hodiny/druhého dne zjistí? Trvejte na tom nebo si přiveďte svého makléře, který tato jednání povede za vás.

Územní plán (případně územní rozhodnutí)

Má jej každá obec. Někdy jej lze najít na internetu, na webové prezentaci obce, jindy si jej musíte vyžádat mailem či při osobní návštěvě na odboru územního plánování. Status pozemku v územním plánu je velmi důležitý – zjistíte tam, zda je pozemek určen k zástavbě i za jakých podmínek či omezení. Může se stát, že sníte o velkém, třípodlažním sídle, ale z územního plánu zjistíte, že v oblasti se dají postavit jen jednopodlažní stavby. Zeptejte se i na probíhající změny územního plánu a zajímejte se i o okolí vašeho budoucího pozemku – to že je naproti mírně svažité pole a za ním les, takže se těšíte na krásnou vyhlídku se může změnit, pokud je místo v ÚP označeno jako lokalita určená k zástavbě obytnými domy s maximální výškou čtyři podlaží.

Podmínky obce a další omezující faktory

Obec může mít stanoveny další parametry, podmiňující výstavbu – tvar střechy, v jedné obci nedaleko Brna je třeba stanoveno, že v lokalitě mohou být jen domy se sedlovou střechou, přičemž hřeben musí vést rovnoběžně s komunikací, čímž se v nedohlednu ztrácí váš sen o bungalovu s rovnou střechou), uliční čáru (vzdálenost domu od chodníku či od silnice). Pokud jste si vyhlédli pozemek, za nímž je les, zpozorněte a zjistěte si také, jaká je ochranná zóna lesa. Jeden z mých klientů koupil pozemek od kamaráda a při žádosti o stavební povolení se nestačil divit – svůj vysněný pětipokojový bungalov si na pozemku postavit nemohl, protože kvůli uliční čáře – 8 metrů a ochranné zóně lesa z druhé strany se plocha, kterou by na svém osmisetmetrovém pozemku mohl zastavět, smrskla na pouhých devět metrů do hloubky.

Další ochranná pásma, která je nutno sledovat – ochranné pásmo rozvodných sítí, vodních zdrojů a vodních toků, chráněná oblast, přírodní rezervace…

Sousedi

Ano, sousedi. Teď nemyslím na pozdější společné grilovačky, ale kvůli podpisu – musí se stavbou souhlasit. To znamená, že je třeba zjistit na katastrálním úřadu vlastníky sousedících pozemků, protože přesně jejich podpisy budete potřebovat. Pokud máte třeba ze dvou stran pozemku obecní cestu, dá vám razítko obec.

A co se stane, když je soused rozhodnut nepodepsat? I to má řešení a váš makléř by vám měl poradit.

Sítě

Pokud u pozemku žádné přípojky nejsou, musíte prověřit, odkud byste je museli vést a nechat si spočítat náklady – což by vám ale měl přímo na prohlídce vysypat z rukávu váš makléř. Pokud to neudělá, vyměňte jej. Vedou kolem pozemku elektrické sloupy a majitel pozemku či makléř vám tvrdí, že tím pádem se zde dá připojit? Možná ano, ale možná taky ne, je nutno kontaktovat poskytovatele. Jednáte přímo s majitelem a ten vám ukáže skříňku s přípojkami, které jsou přímo na hranici vašeho pozemku? A myslíte si, že máte vyhráno, když vám sousedi potvrdí, že v obci je i kanalizace?

Buďte i tak opatrní. Nedávno jsem identickou situaci řešila – ano, kanalizace v obci je. Nedalo mi to, tak jsem zapátrala na internetu a našla pár článků, pojednávajících o plánovaném budování nové kanalizace. Zbystřila jsem, neboť články nebyly ještě ani rok staré, a raději jsem kontaktovala obecní úřad. Vida – kanalizace tu je, ale stará a nevyhovující a žádnou novou stavbu k ní nepřipojí. Budování nové je naplánováno asi za tři roky, budou-li finance.

Pokud to zjistíte poté, co máte udělaný rozpočet, moc se vám to líbit nebude – řešení vás bude stát nějaké peníze navíc. Když máte informace před pořízením pozemku, máte vyhráno – dává vám to totiž čas na důkladnou přípravu a já se touto situací budu zabývat hned v následujícím článku.

Příjezdová komunikace

Vede kolem pozemku, který se vám líbí, silnice? Výborně. Vede tam úzká polní cesta a vy si myslíte, že pro vašeho offroada je to v pohodě? Ne tak docela, žádost o stavební povolení vám nemusí projít kvůli bezpečnosti, přihlíží se totiž k více faktorům, jedním z nich je třeba možnost příjezdu požárních vozidel. Dále je tu podmínka průjezdu mezi domy, kdy je jasně dána vzdálenost dvou sousedních samostatně stojících domů od sebe/od hranice pozemku.

Opatrně také na koupi pozemku od developerů. Většinou už mají všechny tyto věci ošetřené, koupíte si zasíťovanou parcelu, dostanete informaci o tom, že do nějakého termínu tam bude asfaltová cesta, vyřídíte si hypotéku a začnete stavět. Pozor – může nastat situace, že příjezdová komunikace nebude včas dokončena. Pro vás by to mohlo mít nepříjemné následky – dům vám nezkolaudují, čímž nesplníte podmínku banky, plynoucí z úvěrové smlouvy. Opět apeluji na dobrý výběr makléře, měl by vás podobných problémů uchránit.

Závěrem musím poznamenat, že toto téma je tak obsažné, že bych vám opět doporučila – nenechávejte nic náhodě, neřiďte se prvním pocitem a investici do pozemku důkladně zvažte. Jedná se o vaše budoucí bydlení, o vaši spokojenost. Všechny výše uvedené rady by vám měly pomoci.

Radmila Kazdová
RE/MAX Pro, Blatného 3, 616 00 Brno
Tel: +420 608 080 868
Email: radmila.kazdova@re-max.cz

*

Dotazy do realitní poradny pište na adresu poradna@bystrcnik.cz, do komentářů pod článek nebo přímo makléřce Radmile Kazdové.

Související

Realitní poradna: Přepis energií