Sdílet
Realitní poradna: Nemovitost jako investice

Bystrčník 6. 11. 2012 v 13.42 Témata: , , , , , , , , ,

Hodně klientů se mě ptá, zda se vyplatí investovat do nemovitostí. Já se naopak ptám – kam jinam? Ano, můžeme vsadit Sportku. Můžeme investovat na burze. Můžeme investovat do nějakého podnikatelského záměru. Tyto věci ale vyžadují jistou míru odvahy, schopnosti riskovat a ne všichni tyto vlastnosti máme.

Investovat se dá i konzervativněji, existují různé fondy, dluhopisy či spořící účty. Zde je mnohem menší míra rizika, ovšem také nižší výnos. Je ovšem otázkou, můžeme-li v těchto případech vůbec hovořit o investici – spíše se jedná o spoření.

A pak je ještě další možnost, a tou je investice do nemovitostí, která je mi, jako realitní makléřce, samozřejmě nejbližší. Ale pojďme si ji ukázat v číslech.

Mám klienta. Klient prodává byt, protože je pro něj příliš veliký a kupuje menší, který mu na bydlení stačí. Po prodeji a následné koupi mu ještě necelý milion zbyde. A slíbená čísla:

  • Koupě panelového bytu 1+1, 28 m2, Brno: 950 000 Kč (včetně všech poplatků)
  • Nutné úpravy (vymalování, úklid): 3 000 Kč
  • Celková investice do koupě je 953 000 Kč

Při měsíčním nájmu 6 000 Kč (bez energií, ty hradí nájemce zvlášť) a odečtení poplatků (fond oprav) 900 Kč nám měsíční zisk z nájmu vychází na 5 100 Kč.

Pro posuzování výnosnosti si stanovíme hranici pěti let, což je doba, po jejímž uplynutí lze investiční nemovitost prodat, aniž by prodávající platil ještě daň z příjmu, jsou konečná čísla následující:

Zatímco hodnota bytu v cenách výchozího roku je stále stejná (předpokládejme, že cena bytu minimálně kopíruje inflaci), hodnota jistiny v bance v důsledku inflace klesá – z původních 953 000 Kč na 865 841 Kč po pěti letech. Roční zisk z nájmu v aktuálních cenách, tzn.při jeho pravidelné valorizaci, by byl pátým rokem 65 985 Kč, v cenách výchozího roku pak 61 200 Kč. I bez průběžné valorizace by po pěti letech hrubý zisk z nájemného činil 306 000 Kč, zatímco hrubý zisk z úroků v cenách výchozího roku by byl jen 117 314 Kč.

Hodnota investice do nemovitosti v cenách výchozího roku by tedy byla 1 259 000 Kč, zatímco u investice do vkladu by šlo jen o částku 1 070 000 Kč.

Nebo se pojďme podívat na konkrétní případ, tentokrát něco většího. Byt v osobním vlastnictví 2+kk s lodžií, v novostavbě bytového domu z roku 2010. Velikost tohoto bytu je 57 m2 a k tomuto bytu náleží i garážový box v přízemí domu, který je samozřejmě součástí kupní ceny. Byt je na investici vhodný i díky své poloze – nachází se totiž jen necelých pět minut od Technologického parku, kde mají sídla firmy jako IBM, Motorola, Vodafone a další. Je proto jako investiční nemovitost velmi vhodný, protože čeští i zahraniční zaměstnanci těchto firem nás s žádostí o vyhledání bytu, který by si mohli pronajmout, oslovují velmi často.

Pořizovací cena bytu 2 700 000 Kč, měsíční nájem (bez záloh na energie) 10 000 Kč, po odečtení fondu oprav 9 400 Kč.

  • Zisk z nájmu po pěti letech při pravidelní valorizaci: 585 843 Kč
  • Zisk z nájmu po pěti letech bez valorizace: 564 000 Kč

Myslím, že víc už psát ani nemusím. Je to pro vás zajímavé? Na to si každý investor musí odpovědět sám, pokud vás to ale zaujalo a chtěli byste si výše uvedené výpočty probrat podrobněji, obraťte se na mne, jsem tu pro vás.

Radmila Kazdová
RE/MAX Pro, Blatného 3, 616 00 Brno
reality.remax-czech.cz/re-max-pro/radmila-kazdova, Tel: +420 608 080 868
Email: radmila.kazdova@re-max.cz

*

Dotazy do realitní poradny pište na adresu poradna@bystrcnik.cz, do komentářů pod článek nebo přímo makléřce Radmile Kazdové.

Související

Realitní poradna: Jak na koupi pozemku
Realitní poradna: Přepis energií

2 komentáře k příspěvku „Realitní poradna: Nemovitost jako investice”

  1. onovy říká:

    modelove pripady vubec neresi:
    * naklad na opravu bytu samotneho, malo kdy je to jenom o vymalovani, dosti casto je treba koupit nabytek, apod.
    * dan z nemovitosti
    * dan z prijmu (za najemne)
    * pojisteni nemovitosti
    * stav, kdy nejakou dobu byt neni pronajat (proste neni na trhu zajem)
    * neplaceni najemneho

    Koupe bytu k pronajmu je investice stejne jako kazda jina, se stredni mirou rizika a spatnou likviditou. Samozrejme ze ma svoji cilovou skupinu, ale neni to pro kazdeho…

  2. MK říká:

    +
    *daň z převodu nemovitosti (3% z ceny)
    *provize RK (až 5% z ceny)

    a taky se nebere v úvahu, že na finančním trhu jsou dnes běženě dostupné termínované vklady s úroky kolem 4% ročně a se 100% krytím do částky 100 000 EUR.

Zanechte komentář

3 + 3 = ?